文旅项目靠什么挣钱?

2019-03-30 07:52 来源:互联网

文旅项目靠什么挣钱?

能不能赚到钱关键还得看运营,当然土地溢价又是另外一说。

目前大部分旅游地产项目中,地产收益比重仍占主导。

1、卖房可以快速回笼资金

这是地产项目的利益根本,所有的地产项目定位、开发,最终的利益首当其冲的必将是通过对外的销售来实现盈利。出售的物业类型可以有住宅、商业及写字楼,因为旅游开发让所在区域的价值得到提升,旅游地产的售价可以比其他区域高很多。据说,当上海迪士尼还只是一纸方案,周边的土地与项目便已经借风狂涨。

比如,地产业务每年为华侨城贡献约80%的利润,是其盈利核心,物业出售可快速回笼资金,有利于资金周转。但间接的价值创造中心还是旅游业务。

旅游地产策划专家宋平在讲到深圳东部华侨城的案例时指出:“讲到旅游地产,就不能不提它的社会效益问题。搞旅游地产不仅仅是企业保证自己经济效益的策略。游客为什么能来这里玩,因为有东部华侨城;东部为什么这么快建起来?因为采取了旅游地产的产业整合路线,解决了卡脖子的资金问题。那些富翁们钱很多,又希望买这些所谓山里的豪宅,我们占很小一点点地方,给他们盖一点这样的房子,他们就很愿意把大把的钱扔给我们,我们再用这些钱给市民游客做出高层次的旅游区来,供大家享受,大家来了,东部收益了,又能给国家上缴很多税。于是,一个旅游地产模式,不仅使企业经济效益大为提升,更能给社会提供文化服务,给游客提供休闲度假的空间,给政府提供新的税源,东部正是通过旅游地产模式,把富人的钱转移到公共利益上去,这样,旅游地产模式的终极意义才能体现出来。”

2、品牌影响力增加自持物业收益

旅游地产中部分物业可以自持,取得经营性收入。比如主题酒店、Shopping Mall、会展中心等物业,随着区域价值提升,人气聚集,以及品牌影响力的扩大,其收益将不断增长。比如集合文化、旅游、商业的“万达城”,其核心业态除主题乐园外,还包括超大型商业中心万达茂、顶级舞台秀、9个度假酒店、酒吧街等内容。

3、低价拿地带来土地增值

旅游地产项目一般位置都远离市中心,拿地成本相对较小,通过旅游开发和品牌价值的建立,所在区域价值大大提升。前期的低价土地成本,使得后期进行土地的二次转让或者合作开发时可以获得较高的土地增值。

迪士尼的营利模式十分特别,是特有的“轮次收入模式”,亦即“利润乘数模式”,指的是迪士尼通过制作并包装源头产品——动画,打造影视娱乐、主题公园、消费产品等环环相扣的财富生产链。所有进了迪斯尼的客户都是重复消费的,就是滚动不断重复消费。其中,迪士尼主题乐园总收入仅占到集团总收入的30%以上,次于排名第一的媒体网络板块。

但根据福布斯的说法,迪士尼乐园的门票钱也就刚好更够覆盖运营成本而已。真正赚钱的地方反而是酒店、衍生品、食品以及饮料等等。在迪士尼乐园中,衍生品销售和游乐设施几乎是捆绑在一起的。比如“星球大战”主题的游乐设施的出口就是一家非常大的衍生品销售商店。很多游客无法抵挡诱惑,而纷纷掏钱购买。据悉,电影《冰雪奇缘》中爱莎公主穿的裙子一年在美国的销售量达300万条,迪士尼光靠卖裙子就能挣到4.5亿美元。

一拿旧有的逻辑去做文旅

在拿地策略、客群的定位、具体项目运营等等方面,做文旅地产跟做住宅、商业地产的逻辑完全不一样,很多开发商转型做文旅,依然用住宅的生意逻辑,会带来很大风险,也是很多房企玩不转文旅的原因之一。

二拿到了地就盲目扩大规模

传统的住宅地产注重开发规模,因为旅游地产的地价很便宜,一拿上万亩,很多旅游地产项目建了一个超大规模的社区,整个项目全是房子,拉低了项目的度假价值,也破坏了环境和度假的氛围,容易陷入大规模的误区。

三没做好打持久战的准备

文旅地产是一项系统工程,包括环境整治、资源整合、产业重组和住宅建设,最终的目的是区域价值的提升和社会效益的最大化,投资大回报周期相对较长,运营和服务非常重要,而传统开发商习惯了开发销售型物业,对于持有型物业的运营并不擅长,想很快看到回报是不现实的。

一找到资源是首要的

文旅,顾名思义,要和文化旅游沾边,不像住宅、商业,只要有钱有人就能开发。文旅地产的首要是找到资源。

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